この記事は、千葉の貸別荘「ロッジBu-chi（ロッジブーチ）」のオーナーが、知識ゼロから貸別荘経営を始め、実際に貸別荘を開業するまでの体験をまとめたものです。
貸別荘経営は、ホテルや旅館とは少し違うビジネスモデルです。
- 貸別荘経営を始めたい方
- 貸別荘の開業に興味がある方
- 何から始めればよいのか分からない方
- 貸別荘経営は本当に儲かるのか知りたい方
そんな方に向けて、「土地購入」「貸別荘の建築」「営業許可申請」、そして貸別荘経営を続けていくうえで重要な「集客方法」まで、実際の体験談をもとに解説します。
貸別荘の開業を検討している方や、これから貸別荘経営を始めたい方の参考になれば幸いです。
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それでは、知識ゼロから始まった貸別荘経営の奮闘記をご覧ください。
貸別荘開業のきっかけ｜土地を購入した話
千葉県の南房総は１５年間遊びに行っていた場所なのですが、たまたま食事をした食堂のおやじさんは、そこで不動産業も営んでいました。
そのおやじさん、初めの頃は食堂と不動産だけだったのですが、食堂の２階が空いてたので貸してみたらわんさかお客さんが来てくれて、本腰を入れて宿泊場所として提供し、食事は１階の食堂で、と言う何とも便利な営業が始まった。
その後、おやじさんの親せきが隣の土地を買い新築を建てて貸別荘を始めたところ大当たり！
おやじさんも習って裏の土地にペット可の貸別荘を開始したら、これがまた大当たり！
見事に貸別荘ビジネスを成功させて儲かったという話です。
そんなこんなで周りにもポツリポツリと貸別荘が増えてきたのが、知り合って１０年ぐらい経過した頃でした。
ある日、高台で纏まった土地があると教えて貰いその場所を見に行くと、まぁ見晴らしが良いこと！それなのに海まで３分と言う素晴らしい立地。
ただ私は本業がある身なので、貸別荘経営はリタイヤしてからと思っていました。
しかし本業と貸別荘経営の両立が物理的に出来るのかどうか？などと悩んでいるうちに、その土地は人の手に渡ってしまった。
残念だったが仕方ないと思いながら3か月後、電話がなる。
前に見た土地、買わない？
え？だって他に売ったって・・・
そうなんだけど、色々注文着けてきて面倒くさいから売りたくなくなったので買って？
何ともフランクな商売ですが、 こういう運を逃がさないのが私の性分。
土地を購入したら借り入れもしなくてはならず、いや～忙しかったです。
貸別荘開業に向けた建築
さて、ご縁があってその土地を購入したものの、
- その土地がどういう土地なのか？
- 貸別荘をオープンする為には何をしなければならないのか？
などなど、まったく知らない私・・・(^_^;)
もちろん自分でも調べましたが、貸別荘に関する諸々基準に詳しい業者さんに聞いてひとつづつクリアして行きました。
貸別荘を目的とした建築の場合、諸々基準を知らずに建ててしまってからでは、後から余計な出費が増える事も多いです。
貸別荘の新築や改築でお考えの方は、資格に詳しい業者さんを選ぶことが大切です。
先ずは建物を建てる為には「宅地」でなければならないのですが、その土地は「農地」でした。
そのため「農地転用」が必要となりましたが、 これがまたタイヘン！
許可の手続きはもちろんですが、ご近所の農地を仕切る地主さんに、獺祭（日本酒）を持って挨拶にも行きました。
また、高台の土地なので「のり面」に階段を作って海への近道としたかったのですが、その土地も農地なので、これまた農地転用が必要。
建物ではなく階段にする為の農地転用が、これまたタイヘン！
県庁の上の方が見に来て判を押すまで１年半かかりました。
そんなこんなで、初年度オープン時には海への階段は作れずでした・・・。
このように、貸別荘を開業するために土地を購入する場合、「農地転用」が必要になるケースもあります。
農地を農地以外のものにすることを「農地転用」と言い、許可が必要となります。
詳しい情報は、自治体や農業委員会などに確認して下さい。
農地を農地以外のものにする場合には許可が必要です。
千葉県ホームページより
農地を農地以外にすること、農地の形状などを変更して住宅、工場、商業施設、道路等にすることを『農地転用』と言います。また、農地の形状を変更しない場合でも、資材置場、駐車場のように耕作目的以外に使用することも含まれます。
話しは戻って、宅地になった土地に建物が建てられるかの「地盤調査」から始めます。
知り合いの話ですが、土地を購入してから地盤調査でNGとなり、建物を建てる地盤に改良するのに２００万もかかったと嘆いておりました。
私はと言えば、そんな事も知らずに土地を購入したので、もしも地盤調査の結果がNGとなっていたらと思うと冷や汗が出ます・・・(^_^;)
ただ、土地の売主であるおやじさんを信じていたので疑いもしなかったのですが、後で聞いてみたところ、ちゃんと地盤を固めてから売ったそうです。
フランクですが真面目な人です。
貸別荘開業に必要な営業許可申請
貸別荘が建ったら「営業許可申請」です。
貸別荘を開業するためには、旅館業法などに基づく営業許可や各種許認可の取得が必要になります。
ここで「民泊と旅館業法の違い」について説明します。
民泊は、住宅宿泊事業法に基づく、住宅宿泊事業者としての届出を行う必要があります。但し、住宅宿泊事業については、年間１８０日以内の実施制限があります。その制限を超えて営業をする場合には、旅館業法に基づく旅館業営業許可書の取得が必要となります。
旅館業法の許可申請の窓口は、都道府県（又は保健所を設置する市、特別区）の保健所となり、許可取得にあたっての条件は都道府県等によって若干異なりますので管轄の市役所、保健所で確認が必要です。
「消防法に基づく基準を満たす設備」についても説明します。
宿泊施設ですので消防法に基づく基準を満たしている事も条件となります。
広さに応じて特定小規模施設用自動火災報知く設備若しくは、自動火災報知機設備（300㎡以上の場合）の設置や誘導灯が必要となります。
更にカーテン、絨毯（じゅうたん）は防火加工の物が必要となります。
ここまでお読みいただいて、ん？と思った方、そう！
諸々基準を知らずに建ててしまってからでは、余計な出費になる事もあります。
貸別荘の新築や改築でお考えの方は、資格に詳しい業者さんを選ぶのが大事ですよ。
貸別荘オープン前の集客には注意が必要です。
貸別荘のオープン前に集客を急ぎ過ぎて、公式ホームページをオープンしてしまってから保健所の立ち入り検査となった場合は、営業許可が下りない事があります。
営業許可がおりる前から宣伝を開始したい、集客しておきたいお気持ちは良くわかります。
ただ、営業許可の文字通り、営業をしても良いかどうかの検査となりますので、営業許可が下りる前に営業している、集客しているということは、営業許可を無視しているという事になります。
また、集客しておいて、もし営業許可が下りなかった場合には、ご予約されたお客様に大きな迷惑を掛ける事となり、そういう事態を保健所はとても嫌います。
そのため、順序を厳守する傾向にあることから、営業許可が下りない事があるとお伝えしておきます。
貸別荘の集客方法｜OTAだけに頼らない集客
ついに貸別荘がオープンしました。
貸別荘経営を始めたあとに多くのオーナーが悩むのが「集客」です。
今の時代、集客といえばまずネット集客を思い浮かべる方が多いと思います。実際、私も最初は複数の予約サイト（OTA）を検討しました。
ただ、貸別荘はホテルのように「部屋数 × 回転率」で利益を伸ばせるビジネスではありません。
1棟あたりに泊まれる人数には上限があり、その中でどれだけ無駄なコストを抑えられるかが、利益に直結します。
例えば、
年間800万円の売上があった場合、
手数料が10〜20％かかると、
それだけで80万〜160万円が差し引かれます。
これは、かなり大きな負担です。
「できれば、公式サイトから直接予約を取りたい」
そう考えるのは自然ですが、個人経営の貸別荘が、検索結果で常に上位に表示され続けるのは現実的に難しいのも事実です。
そこで私が選んだのが、
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という方法でした。
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