この記事は千葉の貸別荘「ロッジBu-chi（ロッジブーチ）」のオーナー（貸別荘経営者）が、知識ゼロから貸別荘経営を始めた奮闘記です。
- 貸別荘経営に興味がある方
- 貸別荘経営を始めたいが、何から手をつけて良いのか分からない方
- 貸別荘経営って儲かるの？
そんな方の参考になればと思い、「土地の購入」「貸別荘の建築」「営業許可申請」「儲かるための集客術」まで、実際の体験談をブログ記事にしました。
それでは、奮闘記の始まり始まり〜！
貸別荘の土地を購入した話
千葉県の南房総は１５年間遊びに行っていた場所なのですが、たまたま食事をした食堂のおやじさんは、そこで不動産業も営んでいました。
そのおやじさん、初めの頃は食堂と不動産だけだったのですが、食堂の２階が空いてたので貸してみたらわんさかお客さんが来てくれて、本腰を入れて宿泊場所として提供し、食事は１階の食堂で、と言う何とも便利な営業が始まった。
その後、おやじさんの親せきが隣の土地を買い新築を建てて貸別荘を始めたところ大当たり！
おやじさんも習って裏の土地にペット可の貸別荘を開始したら、これがまた大当たり！
見事に貸別荘ビジネスを成功させて儲かったという話です。
そんなこんなで周りにもポツリポツリと貸別荘が増えてきたのが、知り合って１０年ぐらい経過した頃でした。
ある日、高台で纏まった土地があると教えて貰いその場所を見に行くと、まぁ見晴らしが良いこと！それなのに海まで３分と言う素晴らしい立地。
ただ私は本業がある身なので、貸別荘経営はリタイヤしてからと思っていました。
しかし本業と貸別荘経営の両立が物理的に出来るのかどうか？などと悩んでいるうちに、その土地は人の手に渡ってしまった。
残念だったが仕方ないと思いながら3か月後、電話がなる。
前に見た土地、買わない？
え？だって他に売ったって・・・
そうなんだけど、色々注文着けてきて面倒くさいから売りたくなくなったので買って？
何ともフランクな商売ですが、 こういう運を逃がさないのが私の性分。
土地を購入したら借り入れもしなくてはならず、いや～忙しかったです。
貸別荘の建築
さて、ご縁があってその土地を購入したものの、
- その土地がどういう土地なのか？
- 貸別荘をオープンする為には何をしなければならないのか？
などなど、まったく知らない私・・・(^_^;)
もちろん自分でも調べましたが、貸別荘に関する諸々基準に詳しい業者さんに聞いてひとつづつクリアして行きました。
貸別荘を目的とした建築の場合、諸々基準を知らずに建ててしまってからでは、後から余計な出費が増える事も多いです。
貸別荘の新築や改築でお考えの方は、資格に詳しい業者さんを選ぶことが大切です。
先ずは建物を建てる為には「宅地」でなければならないのですが、その土地は「農地」でした。
そのため「農地転用」が必要となりましたが、 これがまたタイヘン！
許可の手続きはもちろんですが、ご近所の農地を仕切る地主さんに、獺祭（日本酒）を持って挨拶にも行きました。
また、高台の土地なので「のり面」に階段を作って海への近道としたかったのですが、その土地も農地なので、これまた農地転用が必要。
建物ではなく階段にする為の農地転用が、これまたタイヘン！
県庁の上の方が見に来て判を押すまで１年半かかりました。
そんなこんなで、初年度オープン時には海への階段は作れずでした・・・。
農地を農地以外のものにすることを「農地転用」と言い、許可が必要となります。
詳しい情報は、自治体や農業委員会などに確認して下さい。
農地を農地以外のものにする場合には許可が必要です。
千葉県ホームページより
農地を農地以外にすること、農地の形状などを変更して住宅、工場、商業施設、道路等にすることを『農地転用』と言います。また、農地の形状を変更しない場合でも、資材置場、駐車場のように耕作目的以外に使用することも含まれます。
話しは戻って、宅地になった土地に建物が建てられるかの「地盤調査」から始めます。
知り合いの話ですが、土地を購入してから地盤調査でNGとなり、建物を建てる地盤に改良するのに２００万もかかったと嘆いておりました。
私はと言えば、そんな事も知らずに土地を購入したので、もしも地盤調査の結果がNGとなっていたらと思うと冷や汗が出ます・・・(^_^;)
ただ、土地の売主であるおやじさんを信じていたので疑いもしなかったのですが、後で聞いてみたところ、ちゃんと地盤を固めてから売ったそうです。
フランクですが真面目な人です。
貸別荘の営業許可申請
貸別荘が建ったら「営業許可申請」です。
ここで「民泊と旅館業法の違い」について説明します。
民泊は、住宅宿泊事業法に基づく、住宅宿泊事業者としての届出を行う必要があります。但し、住宅宿泊事業については、年間１８０日以内の実施制限があります。その制限を超えて営業をする場合には、旅館業法に基づく旅館業営業許可書の取得が必要となります。
旅館業法の許可申請の窓口は、都道府県（又は保健所を設置する市、特別区）の保健所となり、許可取得にあたっての条件は都道府県等によって若干異なりますので管轄の市役所、保健所で確認が必要です。
「消防法に基づく基準を満たす設備」についても説明します。
宿泊施設ですので消防法に基づく基準を満たしている事も条件となります。
広さに応じて特定小規模施設用自動火災報知く設備若しくは、自動火災報知機設備（300㎡以上の場合）の設置や誘導灯が必要となります。
更にカーテン、絨毯（じゅうたん）は防火加工の物が必要となります。
ここまでお読みいただいて、ん？と思った方、そう！
諸々基準を知らずに建ててしまってからでは、余計な出費になる事もあります。
貸別荘の新築や改築でお考えの方は、資格に詳しい業者さんを選ぶのが大事ですよ。
貸別荘オープン前の集客には注意が必要です。
貸別荘のオープン前に集客を急ぎ過ぎて、公式ホームページをオープンしてしまってから保健所の立ち入り検査となった場合は、営業許可が下りない事があります。
営業許可がおりる前から宣伝を開始したい、集客しておきたいお気持ちは良くわかります。
ただ、営業許可の文字通り、営業をしても良いかどうかの検査となりますので、営業許可が下りる前に営業している、集客しているということは、営業許可を無視しているという事になります。
また、集客しておいて、もし営業許可が下りなかった場合には、ご予約されたお客様に大きな迷惑を掛ける事となり、そういう事態を保健所はとても嫌います。
そのため、順序を厳守する傾向にあることから、営業許可が下りない事があるとお伝えしておきます。
儲かるための集客術
ついに貸別荘がオープンしました！
貸別荘ビジネスを成功させるためには、お客様の集客が非常に重要となります。
では、どうやって集客するのか？
今の時代、まずはネット集客を考えると思います。しかし様々な予約サイト（OTA：オンライン予約サイト）が存在します。
貸別荘はホテルとは違い、何十室 × 人数が儲けとなる訳ではなく、１棟に泊まれる限られた人数が最大の儲けとなる、上限が低いビジネスモデルです。
ですから、集客する為の費用をなるべく安く抑えることが儲けを多くすることに繋がります。
大手予約サイトは１０％～２０％の手数料がかかります。単純計算で年間８００万を売上げたとしても８０万～１６０万マイナスされてしまいます。
非常にもったいない・・・。
貸別荘の公式ホームページから予約受付するなど、予約手数料の掛からない独自集客が一番良いと分かっていても、ネット検索の様々なキーワードで公式ホームページが上位表示されるのは至難の業、いや無理なのです。
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